2008 год для всех участников рынка недвижимости – и операторов рынка, и покупателей – был необычайно показательным. В течение года ярко проявились самые разнонаправленные тенденции: и ажиотажный спрос на жилье, и полное отсутствие спроса в конце года, информирует ИСК "Авантаж".
Стремительный рост цен в начале года сменился таким же резким падением.
Несколько цифр 2008 г:
В первом полугодии рынок продолжал демонстрировать рост всех количественных показателей, как и предыдущие 4 года.
Наблюдалось увеличение цен в гривневом эквиваленте на всех сегментах рынка - от 18 % эконом-класс до 42% премиум-класс.
Увеличение объема предложения на 30% за счет вывода на рынок новых амбициозных проектов застройки целых кварталов. К августу общее предложение жилья составило чуть меньше 1 млн м.кв.
В первом полугодии наблюдалась значительная активность покупателей – продажи в этот период были максимальные по сравнению со всеми предыдущими годами.
Осенью – совершенно другая картина.
За период сентябрь-декабрь в 10 раз сократилось реальное предложение на рынке: общая площадь квартир в построенных домах, которые могли бы быть востребованы – лишь 100 тыс. кв.м. Значительно сократился спрос, по нашим оценкам – не менее чем в 10 раз.
Начиная с сентября, впервые за последние 5 лет был переломлен положительный ценовой тренд на рынке жилья – цены в долларовом эквиваленте за 4 месяца снизились на 25-30% на все классы жилья. Конечно же, частично на такое снижение цены повлияла девальвация гривны, но только этим фактом снижение цен объяснить нельзя.
Какие именно факторы привели к подобному спаду?
Это и сокращение кредитования, и девальвация гривны, и кризис доверия к рынку недвижимости. Все они – проявления кризисных явлений в самой экономике страны в целом, ее производные.
Особенность строительной отрасли состоит в том, что именно она особенно чутко реагирует на состояние национальной экономики. Инвестирование практически в каждую отрасль развивает сферу строительства. Также происходит обратный процесс – снижение темпов развития других отраслей приводит к замедлению развития строительства. Именно этот процесс – постепенное нарастание общеэкономического национального кризиса, который проявился в первую очередь в строительной отрасли, мы и наблюдали осенью этого года.
Какие прогнозы относительно перспектив жилой недвижимости в следующем году мы можем сделать? К сожалению, сейчас аналитики рынка недвижимости пытаются просто угадать будущее, дать достоверный прогноз, наверное, невозможно. Одна из причин этого, помимо полной неопределенности в будущем национальной экономики, – отсутствие информационно-аналитической базы рынка, отсутствие профессиональных исследований в ретроспективе хотя бы 5-ти лет.
Но несколько основных тезисов сформулировать мы можем.
Во-первых, нельзя серьезно рассчитывать на оздоровление ситуации в одной отдельно взятой отрасли в положении, когда спад наблюдается во всех остальных. Больше того, скорее всего рынок недвижимости возобновит рост, и связанный с ним рост цен, лишь через некоторое время после того, как положительные сдвиги наметятся в основных ВВП-образующих отраслях. В течение какого времени это возможно? То, что не с приходом весны – это уж точно. Скорее всего – не ранее чем в конце 2009 - начале 2010 года.
Во-вторых, на рынке недвижимости по-прежнему существует базовый тренд, направленный на активное развитие отрасли. Существует огромная потребность в жилье. Учитывая прошлогодние темпы строительства, эта потребность не была бы удовлетворена полностью и за 10 лет. И этот базовый тренд обеспечит дальнейших рост цен на жилье, скорее всего, уже в 2010 г. Тем более на фоне сокращения планирования и реализации проектов жилья.
В-третьих, в течение 2009 г реализация проектов – и строительство, и продажа – возможны.
Этот период будет плодотворен для фирм, которые смогли завоевать репутацию финансово устойчивых компаний и поддержать ее. В сегодняшних условиях мы понимаем, что наш покупатель – это те люди, которые имеют гривневые и долларовые накопления. Но количество таких людей незначительно. И этот небольшой спрос распределяется на такое же небольшое предложение первичного жилья. Значит возможен баланс спроса-предложения даже в 2009 г. Необходимо лишь найти ту равновесную цену, при которой жилье будет покупаться. Вычислить эту цену очень трудно, рынок найдет ее самостоятельно, а вот застройщикам необходимо будет пересмотреть свои подходы к ценовой политике, формированию себестоимости строительства и предложить жилье по ценам, соответствующим рынку.
И еще один из немаловажных вопросов – достигли ли дна цены на жилье в новостройках?
Судя по ценам, которые сейчас объявляют застройщики – вряд ли. В декабре цена в строящемся доме эконом-класса объявляется на уровне 700-900 долл, И рынок ее не принимает, создается ситуация, когда цена – есть, продаж – нет.
Мы же считаем, что 350 долл 1 м.кв. – это и есть та самая равновесная цена декабря на строящееся жилье.
Можно с уверенностью сказать, что ниже этой цены ни одна квартира в новостройке Харькова не будет продана ни при каких обстоятельствах. Готовое же жилье в уже построенных домах эконом-класса мы сегодня предлагаем по цене 700-750 долл 1 м.кв. Именно на этом уровне мы спрогнозировали равновесную рыночную цену на начало 2009 г, от этого минимального уровня возможно лишь увеличение цены.
Таким образом, можно сказать, что цены на жилье своего «дна» достигли, по крайней мере одного застройщика города.
SV Development
